内容摘要：“互联网冲击改变的不是我们对房子需要不需要，而是我们怎样需要房子，怎样利用空间，怎样获得最便捷舒适，和我们最喜欢的空间。互联网确实让我们更快、更好满足人们对空间的需要，这样也创造了房地产未来发展新的路径。”4月15日、16日，在以“顺势而为，舞在风口”为主题的2015艾瑞峰会上，万通控股董事长冯仑阐述了他眼中互联网+时代，房地产行业的五大创新趋势。 　　冯仑：最近两年以来，房地产当中传统的新闻非常少，能够让大家关注的房地产新闻都是和互联网有关的。万科高管加入房多多成为不小的新闻。之后不久“YOU+”出现了，也是互联网新闻，因为房地产跟雷军扯上关系之后就变成特别妖娆的新闻。三个月以前万科的毛大庆又出来创业，也是和互联网扯在一起，去做一个办公空间的创新。4月14日，绿地和阿里签约，推出了一个房产网，似乎房地产终于也成为了宝贝，但是是因为互联网，而不是因为房子。 （图为万通控股董事长冯仑） 　　我认为，房地产行业的五个变化值得我们重视。 　　第一个变化就是从产品到客户通路上的变化。通路上的变化导致现在冒出了非常多的企业，特别是美国的Airbnb，把多余的房子拿到网上出租。过去我参观过，讨论过看法，这家公司估值超过了万科，超过了绿地，也就是说超过了国内最大的传统房地产开发公司。但是它只做了五年。类似在中国的企业叫途家，在房地产销售环节现在竞争环节非常多，房多多、搜房都是在房地产通路上发展起来的公司。而在通路当中这些新型的企业正在瓦解传统的销售。 　　还有一些新的企业专门卖细分二手房，专门做新房豪宅，总之会有新的公司和新的创业者出现。另外，现在也有一些我们看到的和没有看到的一些模式上的成长，从产品到通路，如果做大规模，可以从客户那里获知需求，买房、租房，就像滴滴打车，若干个人给你传个单子，然后做到特别好的服务。 　　第二个创新是对于整个房屋内部结构有一个改革。就是我们讲的智能家居逐步取代传统家装行业。未来的房屋不是说传统家装完了以后你再公司海报设计买个电视，而是整合现在所有消费终端也好，移动变化也好，成为一个家具信息生活的一个站点，一个最大的集成体系的入口。所以在这个领域，所有互联网大公司都盯着这个“家”的领域，如何和房屋联合起来。但是这对传统家装行业是一个挑战，如果BAT公司都开始进入智能家居的时候，最后房屋就变成一个工业产品，就像电器一样，你住到一个智能电器里面，这是出现在过去科幻片里场景，但现在越来越接近于现实。 　　第三个，生活O2O，也叫社区电商，正在取代传统的物业管理。过去传统的物业管理所谓好和不好一个最重要的特点就是“学雷锋”，10年前，物业公司能帮助客户开个门、叫个车，这就叫物业管理非常好。但是现在大家知道这些功能全部可以通过移动互联网，通过手机轻易地得到满足。所以现在叫医生、叫午餐、叫车，包括维修、结算、收电费等等所有这些事情都可以通过互联网实现。传统的物业公司其实一点优势都没有，所以包括现在各种生活O2O新的服务方式，已经使我们传统的物业公司没有办法支撑。现在传统的物业公司，特别是住宅类的物业公司，全面的百分之百亏损，百分之百补贴给客户，但是还很难生存，而且服务质量越来越差，面临投诉。但是有了O2O生活电商实际上弥补了物业的服务。所以客户现在对物业的抱怨反而下降了。 　　第四，类似工业4.0方式，从客户需求出发，倒过来看，我们应该做什么样的房子。所以最近出现了很多房屋自由定制，或者众筹这样的一些方式。通过一个项目，把所有需求集中起来，然后通过众筹，从客户这儿拿到一部分资金，然后再去设计、建造，最后把房屋交给客户，这样可以节省开发的成本，也可以节省银行贷款作为开发贷的成本，和销售的成本，这种模式比传统房地产开发节省大概三分之一的钱，所以房价会有所下降。 　　通过客户和需求来定制房屋，然后通过众筹的方式，形成一个新的制造模式（开发模式）。实际上在全世界任何地方未来你想做一个小房子，实际上都可以通过这种定制的方法，很容易很快就能够实现。 　　第五，我们对空间的定义发生了变化。过去对空间定义非常简单，客厅就是客厅，咖啡厅就是咖啡厅，餐厅就是餐厅，办公就是办公。但是现在我们发现互联网时代非常有意思，人的交往和公共的场所需求是增加的，不是减少，空间的需求大大增加。所以出现一个特别的现象，就是空间功能复合化，比如喝咖啡，可能兼任办公功能，社交功能，还有Party活动的功能。所以功能复合化是未来最大的趋势。所以现在做公共空间要跟人的行为相关，因为房地产这件事情说到底是创造一个最具价值的固定良好空间。汽车，飞机，MH370是移动空间，一移动就找不着了。但是会场，住宅，这些都叫固定空间，而这些空间的价值究竟是什么决定的？其中一个重要的原因是行为决定。不同的行为愿意付不同的费用，我们就会得到不同的资金。总体来说站着不如坐着，坐着不如躺着。比如，殡仪馆，一旦躺着，就收费巨高。 　　而且人的交往频次越来越高，陌生人之间交往频次越来越高，交往的目的越来越不像传统那么简单，而且交往需求越来越多多样化，所以多样化会创造出更多的对于新空间的需求，包括毛大庆做的中国版Wework也是适应这样的需求，还有公共空间更大的压缩。 　　总之，房地产行业是重行业，互联网冲击改变的不是我们对房子需要不需要，而是我们怎样需要房子，怎样利用空间，怎样获得最便捷舒适和我们最喜欢的空间。互联网确实让我们更快、更好满足人们对空间的需要，这样也创造了房地产未来发展新的路径。