海外的房地产市场与内地的有很多不同的地方，原有的经验已经不再适用，因此特别需要投资者费一番脑筋。大到税收政策，小到房产出租手续等等，购房者都应仔细了解，这样方能在投资过程中做到轻松应对。 　　房价构成不一样 　　在海外，房价的构成与内地并不相同。中国内地则是一次性支付了70年的土地使用费，连同建安成本一起构成房产的成本。但海外则有所不同，房价和土地价格有所区别，以澳洲为例，购房者必须先行向澳洲政府购买地皮，也就是说，只有在取得土地证之后，才能进行下一个程序也就是房产开发。国外所谓开发商在严格意义上说更像是建造商，它们负责帮购房者设计、施工，并向政府部门报批。 　　政府向购房者卖出土地之后，会每年征收土地税费以及服务费，用于社区的清洁卫生、垃圾处理及上下水道的维修，这是一项必须长期支付的税费，并随着土地价值的变化而变化。以美国为例，如一套总价为30万美元的别墅（Ｈouse）涨到50万美元之后，土地税的征收标准也会由3000多美元提高到5000多美元。 　　海外很多国家为私有制，因此政府售出土地之后，产权基本上永久属于个人所有。不过，并不是所有的物业产权都是永久的，也有一些物业仅拥有有年限的土地租赁权，如泰国北岸房产有限公司的销售人员大卫·罗伊德就告诉记者，泰国的房产土地使用年限只有90年，到期之后须归还给政府。 　　相对来说，土地价格占整个购房成本的比例并不高，但各个国家却不太一样，如在美国纽约的郊区，购买一套总价为40万美元的别墅（Ｈouse），土地成本约4万美元。而在墨尔本，一套总价约35万澳元的别墅，土地成本则达到15万澳元左右。 　　税费征缴需留神 　　海外房地产市场的税收政策与内地是有区别的，对此投资者应该有所了解。记者了解到的说法显示，海外与房产有关的税赋主要有契税、土地税、印花税以及增值税，其中需要说明的是，契税只是部分国家征收，如泰国、马来西亚等国家，征收标准为房价的1.5%左右。欧美国家主要征收土地税，这种税赋每年征收一次，如美国纽约州的税务部门一般会在每年的4月15日之前给业主下发缴税通知。缴纳的金额是根据政府委托的专业评估机构对各区域每隔一段时间的市场评估作为依据来确定的，税率一般在1%～2%之间，当然也有些国家的土地税税率较高，如新加坡的税率达到4%。 　　在海外买房，不管在何地，都须缴纳印花税，当然，售出房产时也会有产生税费，主要征收的是增值税，如澳洲最高会按增值部分的45%来征收。 　　在海外购房，一般都有律师全程陪同，如在纽约市，购房者必须在一名有经验的房地产律师的帮助下来完成整个购房手续，当然，他们也能起到资金监管的作用，增强交易的安全性，不过这必须向他们支付服务费，纽约不论总价多少，收取标准在2500～3800美元，新加坡为每宗2000新币，马来西亚为1000美金左右。 　　总的来讲，在海外购房相当于要支付总房价的4%到7%不等的费用作为交易手续费。其实，海外购房交易手续费还是较为繁杂的，比如以在曼哈顿购置公寓为例，需要缴纳、支付的税费有土地税、豪宅税（总价超过100万美元）、银行评估费、商业价值税、纽约州地产交易税、产权保险费、备案费用以及大楼储备基金和周转基金等。 　　但也有例外的地方，如地处中东腹地迪拜就是一个极端的例子，这里是免税的天堂，因此在这里购房并不需要缴税，是真正的零税负地区。 　　表1 海外部分城市购房税费表 城市 税费项目 收取标准 墨尔本 土地印花税、房产印花税、银行评估费、保险费、律师费等 约总房价的6% 纽约 土地税、银行评估费、商业价值税、纽约州地产交易税、产权保险费、备案费用以及大楼储备基金和周转基金等 总房价的4%～7% 巴黎 土地税、固定资产税、银行评估费、律师费等 约总房价的6.5%，最高可至10% 新加坡 土地税、印花税、律师费、保险费等 约总房价的8% 香港 印花税、律师费、保险费、维修基金等 约4%到7%不等 　　把握政策松紧度 　　海外各个地方对境外人士购房的限制各不相同，总的来看，有紧有松。而在贷款政策方面，由于受到次贷危机的影响，目前内地投资者申请贷款的难度有所加大。 　　相对来说，澳洲对非本国公民的限制相对较松。杨文表示，境外的投资者投资澳洲房产，除了须经过当地外资检讨局的批准之外，几乎没有别的限制条件，并不要求购房者提供很高的资产证明，也无需具备在澳洲的居住时间期限条件。 　　澳洲缘何限制不多？业内人士分析认为，这主要与澳洲一直以来房地产市场的稳步发展有相当大的关系，资料显示，近40年来澳洲的房产几乎每隔7～8年就会翻番，因此政府和银行对本地的楼市的信心极大，似乎并不惧怕“热钱”。与澳洲一样，限制条件并不多的地方还有迪拜、西班牙以及香港等。 　　而美国等国家则有所不同。美国对非本国公民的购房条件设有相应的门槛，如要么取得美国绿卡，要么具有时间期限超过3个月的签证，如工作签证、学习签证均可。在马来西亚购房，必须在当地银行开户，并存入一定数额的资金，同时非本国公民（包括永久居民）投资房地产需要得到当地外来投资委员会的批准，而且当局也不允许非公民购买当地的低成本房屋。新加坡不允许境外投资者购买当地的租屋和别墅。当然，还有更为严厉的国家，如越南根本就不允许非本国公民买卖房产。 　　在海外，非本国公民可在当地办理购房按揭贷款，不过目前申请难度有所加大。如在美国，一年前可申请到8成购房按揭贷款，但现在已经缩减至6成，首付部分由原来的20%上升至4成。在法国、马来西亚等申请按揭贷款也有一些难度，比如要求购房者出具相应的资产证明，或者当地的收入证明。当然也有例外，如在阿联酋的迪拜，目前当地银行依然提供高达9成的按揭贷款。 　　表2 海外部分城市购房政策限制评级 城市 主要限制内容 评级 迪拜 无 宽松 墨尔本 外资检讨局的批准等 较为宽松 香港 提供资产证明等 较为宽松 纽约 居住证明、资产证明等 适度 巴黎 证明收入合法等 适度 新加坡 限制购买租屋 适度 吉隆坡 外来投资委员会、不允许购买低价物业 较紧 胡志明市 不允许非本国公民购房 严厉 　　管理房产须细心 　　在海外投资房产，管理房产极为关键。在中国内地，如果房子长时间空置，或者长达数年物业费拖欠，但只要按揭贷款及时归还，一般不会出现什么问题，即使因拖欠物业管理费而被物业公司告上法庭，也不会对自己构成不利的影响。但在海外投资房产，则完全不一样了。 专家表示，对于那些不能时时去打理海外物业的投资者来说，找到一家合适的服务机构替自己管理房产，显得尤为重要。如果管理不善甚至无人管理，致使物业长时间空置，拖欠物业管理费，甚至拖欠银行按揭贷款，降低投资收益是小事，如果影响到自己的信用记录则是大事了。 　　比如澳洲墨尔本市规定，对于自家门前的垃圾或者积雪等，必须由自己动手清理，如果超时未作清理，会有市政部门代劳，当然业主得支付相应的费用。而如果这些费用未及时支付，会给自己招来麻烦。还有，如果水电煤气费用长时间拖欠，估计在机场出关时，会有工作人员很礼貌地告诉说：“对不起，您还欠××澳元的电费没有付清。” 　　这些细节方面的东西，内地的投资者一般都不太会引起注意。但是在海外则不能这样处理了。因此在管理房产的过程中，必须当心。当然，如果自己在海外居住，可以自己亲历亲为，一切由自己打理。但是对于居住的内地的投资者来说则无法做到这点，因此必须聘请一家服务质量高的服务机构来代劳。 　　据了解，海外对房产中介的管理极为严格，其资质审批程序相当规范，如果出现私吞欠款、吃差价等行为，将会受到重罚，甚至锒铛入狱。从业人员素质较高，委托给一些知名中介机构来打理，可完全放心。据了解，服务机构可以代理投资者完成所有的管理事务，如收取租金、代缴各种税费、维修、续租等等。当然，投资者必须支付相应的服务费用，收费标准主要集中在租金收入的4.5%～8%之间。 　　表2 海外房产中介租务管理主要内容 事项 具体服务内容 租金收取 处理租务纠纷及欠租事宜
代缴税费费用
定期巡查物业及监督物业维修 代办续租手续 代业主商谈续租及收取租金
跟进、代办续租合约、入住文件及物业印花税手续 收屋以及出租 产品包装设计 协助业主处理追租诉讼文件及收楼手续
协助业主出租物业及挑选租客 　　合理避税有讲究 　　专家建议，对投资者而言，一定要关心所在地区政府的免税优惠政策，并充分利用之，以增加投资收益。 　　曼哈顿环球房地产公司总裁伊碧琼·卜瑞兹在接受记者采访时表示，充分利用免税政策能够降低物业的持有成本，这相当于增加了投资收益。她举例说，纽约市住房维持及发展部门为了能有效促进多家庭居住工程，曾制定“421a”免税政策，该政策的核心内容是在新开发楼盘的第一个十年内，业主只需支付极少部分的地产税。如对于一套每月原本需要支付500～600美元地产税的公寓，在政策的作用下，每月的地产税可减少到只有20～30美元，每两年调整一次，知道十年后恢复正常。这样的免税政策其实对投资非常有利，就该免税政策来看，在最初的两年内，投资者相当于增加了6000～7200美元的收益。 　　当然，售出房产时也会有产生税费，主要征收的是增值税，如澳洲最高会按增值部分的45%来征收。因此业内人士建议投资者学会合理避税。澳中集团上海办事处的工作人员杨文告诉表示，以澳洲为例，购房贷款所产生的利息、装修翻新费用、赴澳考察房产的费用（主要为机票）、律师代理费、验房费等等，都可以用来抵税。“投资者需要做的就是把所有与房产有关所有发票都收集起来，出售房产时把它们全部交给会计事务所，由会计师来帮忙处理。”杨文说。 　　尽量少花冤枉钱 　　不花冤枉钱，其实是降低投资成本，这也等于提高了投资的收益率。如何做到不会花冤枉钱呢？专家建议做到该吝啬的时候一定不要大方。比如海外有很多地方的公寓一般很少有户外空间如阳台或者露台，只有高档公寓才会有配备户外空间，因此这样的公寓价格一般很贵。当然，此类物业在市场上很值钱，尤其是一桩大楼中，如果只有少数几套公寓有户外空间，那么一定会备受青睐。 　　但是这样的物业并不适合投资，因为花在户外空间上的钱，并不见得会产生效益，也就是说，不会由此而能够租到更高的价钱。纽约居房地产有限公司（New York Residence）现任总裁托马斯·格斯指出，在一般情况下，租客的消费心理是先根据价格找到物业，然后再看其他的设施，当然面积同样大小的公寓如果要价相同，租客一般会选择带阳台的。但现实问题是，一般情况下，如果带户外空间，投资者只有提高租金水平如15%甚至更高来抵付掉更高的成本，这反而降低了物业对租客的吸引力。 　　类似的情形还有景观、绝佳位置（楼层）等等方面的因素，为了能够获得这些，必须支付更高的购房成本，而这些在租赁市场上创造价值的作用并不大，因此须忽略不计。 　　本文经许可，摘自第一理财网（www.Amoney.com.cn）